案情回顾

2009年2月，屈某与梁某签约合作建房，约定在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓，梁某负责出资建房42套，建成后，房屋产权归梁某所有，但梁某应给屈某12套房屋或人民币120万元。2009年8月，房屋建成，因土地手续上是程某的名字，所以房产证办在了程某名下。根据屈某意愿，梁某付给屈某人民币120万元。梁某打算房屋卖出后，直接由程某与购房者办理过户手续。

2009年至2012年，朱某陆续向梁某交齐房款13万元，购买了其中一套房屋，并在交房后在其居住，但因房屋所有权人程某欲等另外一处房屋建成后一并办理产权事宜，因此朱某未能与程某办理过户手续。2016年8月，买房人朱某与梁某签订《房屋买卖补签合同》。2016年7月，屈某、程某因与马某的债务纠纷被河南省郑州市中级人民法院强制执行347万元的财产，屈某与梁某合建房屋被查封，因此买房人朱某所购房屋也被查封。朱某提出执行异议被驳回后，提出执行异议之诉。

法院判决

法院经审理认为，梁某建好房屋并支付屈某120万元人民币后，处分涉案房屋并收取房款符合双方合作建房的约定。

买房人朱某已支付涉案房屋购房款，并在法院查封前已入住，实际占有使用该房屋。虽然朱某与梁某的房屋买卖合同是在法院查封后补签，但不能否认涉案房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用。

朱某基于购买占有使用房屋并对这一特定财产享有期待权。马某基于与屈某、程某之间的民间借贷形成的一般债权，对屈某、程某名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。二者相比，买房人朱某对涉案房屋的权益优先于马某的普通金钱债权，因此朱某对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。法院判决，不得执行该房产。

法官说法

张林利  郑州中院执行裁判庭副庭长

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条分别针对一般房屋买受人及商品房消费者异议成立的要件进行列举。本案中，因梁某系涉案房屋的合作建房人，类似于开发商的地位，朱某自梁某处购买了涉案房屋，故法院参照适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。无论是一般房屋买受人还是商品房消费者，房屋交易行为真实与否都是案外人执行异议之诉的审查重点。而交易的真实性又往往通过合法有效的书面房屋买卖合同（通过中介签订合同、已经过网签备案等等）、实际支付房款的凭证以及占有居住所形成的生活痕迹等等体现。所以保存好购房合同、付款凭证、房屋交付凭证及实际占有居住产生的水、电、气、暖、物业等交费凭证非常重要。当然，购买房屋后及时办理过户登记手续，是保障自身权益，避免风险产生的最有效手段。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

权衡利益综合考虑

不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人的责任财产范围，异议人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的属性、功能等方面进行综合判断。

1.界定责任财产范围。在责任财产范围内，可执行特定财产，责任财产之外的财产，不得执行。买房人朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋，该房屋已脱离程某责任财产范围，程某无权用该房屋偿债，马某亦不能要求程某以该房屋偿债。

2.明确物权期待权与债权的保护顺位。朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋，获得了一定的对外公示效力，虽不及物权登记效力，其物权期待权已超过马某享有的普通金钱债权，应优先保护。

3.保障居住与生存权益。朱某购房用于自住，房屋对朱某具有居住保障功能，具有一定的生存利益，相对于马某享有的普通金钱债权，朱某的居住、生存权益有优先保护的价值和意义。

法院提醒

买卖房屋易发生纠纷，广大购房者应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性，购买房屋要及时办理不动产登记，即使不能及时登记，也要保存好购房合同、付款凭证、交付凭证及实际居住产生的水、电、气、暖、物业等费用凭证，以避免产生纠纷时因证据不足造成损失。