一、案件导入

2012年8月9日，甲、乙签订了《房屋买卖协议书》，甲购买乙的房屋。该房屋为乙按揭付款购买的房屋，设有银行抵押权，贷款尚未结清。协议订立后甲向乙支付132万元购房款，并由甲继续偿还按揭贷款，双方约定在贷款全部结清后由乙协助甲办理过户登记。甲购买房屋后一直占有使用，按期归还银行按揭贷款，至2018年1月份还清。甲自购买房屋后多次催促乙为其办理过户登记，但乙以工作忙在外地为由推脱。

2016年3月，因乙对外欠款，涉案房屋被郑州市中原区人民法院查封。甲得知后向郑州市中原区人民法院提起执行异议之诉，得到支持。第三人丙不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院，该院改判支持第三人丙的上诉请求，驳回甲对涉案房屋的异议请求。

二、裁判要旨

一审法院认为：“房屋买卖协议签订之时，甲对房屋设定抵押虽然是明知的，但甲对乙是否对外存在欠款并不明知，本案涉案房屋，因存在房屋贷款无法过户，甲持有涉案房屋的房屋还贷银行卡，按时偿还房屋贷款，甲亦催过乙办理过户，但因乙原因未能及时过户，并非甲原因造成，故涉案房屋并非因甲自身原因未办理过户登记”

二审法院认为：“本案中甲购买涉案房屋未能办理过户登记，原因在于甲购买该房屋之前，该房屋上已经设定有其他人的抵押权登记，甲购买本案所涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋上因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人甲自身的原因，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。”

三、法律规定

《物权法》第一百九十一条第2款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（－）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

四、律师观点

本案当中，争议焦点为：甲购买乙设有抵押的房屋无法办理过户是否属于“因甲自身原因未办理过户登记？”

本律师认为，甲不存在过错，涉案房屋未能办理过户登记并非甲的原因，而是由于存在抵押这一客观障碍，其执行异议申请应当得到支持。理由如下：

（一）按照《物权法》规定，法律并未禁止设有抵押权的房屋在抵押期间转让。即买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时自身可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。

（二）涉案房屋未能办理过户登记，一方面是因为甲、乙双方约定办理过户登记的时间尚未来到，另一方面是因为乙怠于履行协助过户义务，导致房屋无法办理过户登记。甲在法院查封涉案房屋前便与乙订立了《房屋买卖合同》，合法占有使用该房屋，支付了全部价款，且足额支付了剩余贷款，积极办理过户手续，不存在任何过错。

（三）实践当中，如果买受人购买设有抵押权的房屋，已履行了支付约定价款的义务，并将购房款用于偿还贷款或者买受人支付剩余贷款，双方约定贷款全部还清时办理过户登记，应当认定为双方的意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。

人民法院在审理类似的执行异议案件当中，应当依法保障买受人的合法权益，不能简单地将房屋存在抵押权认定为“买受人的过错”。否则，便违反了《物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》等法律的规定，严重损害买受人合法权益，破坏已经稳定的社会经济秩序，不符合法律稳定经济秩序、保护当事人合理预期的功能与价值。

作者：河南博风律师事务所律师   高银府